Alto precio de la vivienda en Chile: contribución para discutir el indicador PIR

Introducción

Hace algunas semanas, la Cámara Chilena de la Construcción presentó los resultados de su elaboración del Price-Income Ratio para Chile, con sorprendentes resultados: Chile tiene uno de los costos de vivienda más caros del mundo. No obstante, tanto el presentación como en prensa después, diversos expertos han criticado el índice por algunos problemas metodológicos en su elaboración. Desde nuestra linea de investigación en economía urbana y urbanismo crítico, buscamos aportar a este debate con datos concretos. A continuación presentamos un conjunto de resultados que complementan la información entregada por la CChC, a partir de la revisión de como el PIR es elaborado por la OCDE. Luego, a partir de datos del mercado inmobiliario actual y de la encuesta CASEN 2017 con ponderación por expansión a nivel comunal para las comunas de la Región Metropolitana donde existen viviendas nuevas en venta, elaboramos nuestro propio PIR, corrigiendo los aspectos observados por algunos expertos ante la propuesta metodológica de la CChC y contribuir a este debate desde esta perspectiva. Las conclusiones son claras, el precio de la vivienda está disparado ante la capacidad de pago de los hogares, incluso en aquellas comunas de altos ingresos.

Precio de la vivienda para la OCDE

En la OCDE, se utiliza el con un método basado en el precio nominal de la vivienda dividido por el dinero disponible por cabeza en cada hogar para determinar la accesibilidad de la vivienda. En este punto, la diferencia con la CChC, es que en su elaboración del PIR se utilizó el ingreso total del hogar promedio por ciudad, sin distinción de la composición de cada hogar, ni tampoco de distinción de quintiles o deciles o veintiles de ingresos. El PIR de la OCDE es el que se presenta a continuación:

Luego, el mismo sitio de la OCDE establece un segundo indicador que es el price to rent ratio (PRR) el que divide el precio nominal de la vivienda por el precio de arriendo, para así determinar su rentabilidad. Revisando este segundo indicador, se puede ver que Chile tiene una de las viviendas más rentables a nivel de la OCDE, ocupando el 8 lugar en materia de rentabilidad, como se puede ver en el siguiente gráfico.

Si bien la CChC en su versión del PIR indicaba que Chile tenía la vivienda más cara que Nueva Zelanda, Australia, Reino Unido y Canadá, entre otros, los datos oficiales para el mismo indicador en la OCDE ofrecen un panorama diferente. A esto se suman las críticas metodológicas.

PIR Corregido

Para el Economista Miguel Vargas, no segmentar el PIR por nivel de ingresos es otro error del indicador elaborado por la CChC. Tomando esta observación, hemos realizado una versión corregida para la Región Metropolitana y este es el resultado:

No obstante, también nos parece importante entender que para la Región Metropolitana, existe una fuerte caracterización socioeconómica de las comunas, lo cual en parte determina los barrios donde pueden vivir las personas. En este sentido, nos pareció importante revisar el PIR en cuanto a composiciones del hogar, es decir, que el número de integrantes de la vivienda defina la tipología que deban comprar y de acuerdo a esa composición, por comunas, definir el PIR para cada tipología. Es decir, revisar que tan caro es una vivienda de 1 dormitorio para un hogar de 2 personas, que tan caro una vivienda de 2 dormitorios para un hogar de 3 personas y así sucesivamente. Este es el resultado:

En la tabla, los datos en rojo superan la medida recomendable de 2.6 para el PIR. En esta revisión, es claro que el dato del precio de la vivienda para los hogares en Chile resulta de altísimo costo para todas las evaluaciones desarrolladas. La relación entre estos precios y la rentabilidad del negocio de la vivienda que observa la OCDE para Chile y que nosotros hemos observado también en otros medios, es algo que se debe considerar de forma urgente para la elaboración de nuevas políticas de vivienda.

Conclusiones

El precio de la vivienda en Chile está disparado. Ni siquiera las comunas de más altos ingresos pueden pagar su precio de compra sin saltarse la regla de 2.6, que se considera como lo máximo recomendable. Ciertamente, esto no es un problema exclusivamente chileno y ocurre en muchos lugares del mundo, donde se están tomando medidas radicales para combatirlo, desde el control de precios de venta (Amsterdam), fijación de precios de arriendo (Viena), congelación de inflación del precio de la vivienda (Paris) o aumentando la dotación de vivienda pública para romper con la especulación inmobiliaria (Berlin y Londres, entre otras). En Chile, las soluciones siguen fuertemente asociadas a mecanismos pro-mercado que se han aplicado en otros lugares del mundo donde hoy se está optando por medidas donde el estado y los gobiernos locales cumplen un rol fundamental. En este sentido, nos parece importante seguir la evidencia internacional, aprovechando que este es un problema a nivel mundial conocido como la comoditización de la vivienda y la financierización del mercado inmobiliario, seguir creyendo que el mercado asignará justamente los recursos para la población en un bien básico como la vivienda, a estas alturas, resulta macabro.

Cómo citar: Vergara-Perucich, J.F. & Aguirre-Nuñez, C. (2019). Alto precio de la vivienda en Chile: contribución para discutir el indicador PIR. Documentos de Trabajo Centro Producción del Espacio. Octubre. DOI: 10.13140/RG.2.2.32562.96968

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