Rentabilidades de ayer y hoy en Santiago Centro

En el Centro Producción del Espacio hemos estado revisando de que manera el precio de la vivienda se ve condicionado por las expectativas de rentabilidad que se tiene del proyecto en un inicio. Los datos nos hacen ver que en dicha evaluación, en los últimos años, han cambiado drásticamente los montos de retorno esperados a partir de una inversión inicial lo que podría tener una alta incidencia en el agresivo aumento del precio definitivo de comercialización de la vivienda. En esta ocasión, probaremos una metodología aplicada a un caso real de 2009, para ver si las rentabilidades han variado significativamente cuando se ajustan los valores de evaluación al año 2017 a un proyecto que termina su comercialización en 2019.

La siguiente evaluación se desarrolla a partir de un modelo de evaluación financiera para proyectos inmobiliarios desarrollado por el experto en Finanzas, Dr Julio Aznares; quien ha publicado el método con muchos detalles metodológicos que nos han permitido recomponer la serie con una aproximación distinta a la que hemos desarrollado para nuestras otras series de análisis. La metodología está disponible en libro editado por Jose Miguel Simian y Veronica Nikiltschek, de la Universidad de Los Andes y que contó con el auspicio de empresas inmobiliarias para su publicación[1], por lo que nos resultaba interesante utilizar una técnica de evaluación contenida en una publicación validada desde el mismo gremio inmobiliario. Estos son los resultados.


La variación neta de la rentabilidad es altamente significativa.En esta rentabilidad obtenida, influye que la velocidad de venta para el proyecto (la velocidad actual según la CChC) es mucho mayor que en 2009, por lo que un proyecto desde que se inicia hasta que se vende no pasa más de 36 meses, en la comuna de Santiago Centro. Entonces, a la luz de los resultados, en la actualidad, la rentabilidad sería altamente incidental a la hora de interpretar los mecanismos que configuran el precio de la vivienda. Sin ir más lejos, para este ejercicio, esta es el peso que tiene cada factor sobre el total de ventas:

Resulta importante mencionar que esta es una evaluación anterior a las ganancias por lo que no necesariamente indica que las ganancias brutas o rentabilidades fueron efectivamente las que entrega el modelo, dado que esto podría variar por múltiples factores. No obstante, como lo indica Simian en la introducción del libro antes mencionado, este es uno de los mecanismos de evaluación mas usados para decidir si invertir o no. En lo concreto, permite identificar en qué rangos de rentabilidad óptima se miden las expectativas de una inversión inmobiliaria y cómo, para obtener las rentabilidades proyectadas, se fija un precio que permita cumplir con dichas expectativas. Seguiremos presentando avances preliminares de nuestras investigaciones sobre los factores que inciden sobre el precio de la vivienda.

[1] José Miguel Simian and Verónica Niklitschek, La Industria Inmobiliaria En Chile. Evolución, Desafíos y Mejores Prácticas. (Lima: Pearson – ESE Business School Universidad de Los Andes, 2017).

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