Estudio de Cabida Metropolitano

UF/m2 según área homogénea del SII en la Región Metropolitana.
UF/m2 según área homogénea del SII en la Región Metropolitana.

La modificación a la Ley General de Urbanismo y Construcciones para la integración social, en su forma actual, permitiría que el Minsiterio de Vivienda y Urbanismo pudiese realizar modificaciones a las ordenanzas municipales de planes reguladores con el motivo de mejorar las posibilidades de densificar en ciertos sectores estratégicos de la ciudad. Hoy, el periódico de circulación nacional, El Mercurio, ha publicado una nota en base a información desarrollada por la empresa TocToc.com, donde se establece que hay 3,405 hectáreas disponibles en la RM. Con este interesante dato sobre la mesa, hemos realizado nuestra propia estimación de cuantas viviendas se podrían instalar por comuna a partir de la información que se ha compartido en la nota antes mencionada y jugando al rol de ministro, utilizando los eventuales atributos que entregaría la Ley para desarrollar procesos de integración social con la vivienda. En esta exploración sencilla, hemos realizado un estudio de cabida para cada comuna según datos de cada Plan Regulador Comunal para el caso de edificación aislada. No hemos considerado un estudio los distanciamientos ni adosamientos, algo que debería desarrollarse para cada terreno en particular, pero en el detalle se puede ver que los resultados son similares a lo presentado en el articulo de El Mercurio. Para esta exploración, se ha utilizado un departamento de 60m2 de tamaño como referencia y se han utilizado las normas inscritas en cada ordenanza municipal que privilegian la densificación media o en altura. Esto último es una limitación del análisis, dado que no existe certeza de que las zonas donde se ubican los terrenos sean, precisamente, indicativos de alta densidad, pero funciona para la idea de jugar al ministro. Los resultados en la siguiente tabla:

Evaluación de escenario en que se construyen viviendas en comunas de acuerdo a disponibilidad de áreas según normas favorables a densificación por cada ordenanza comunal.

Ahora, también sabemos que el problema de la vivienda en la Región Metropolitana puede avanzar hacia resoluciones si se producen densificaciones óptimas en sectores que ofrezcan buena conectividad. En un ejercicio hipotético, unificamos los coeficientes de constructibilidad a 3,6 y los coeficientes de ocupación de suelo a 0,7. Este fue el resultado de este proceso, donde la disponibilidad de vivienda aumenta en un 44%.

Segunda hipótesis. Aumento de disponibilidad de vivienda en un 44%.

En un tercer escenario, hicimos un cambio, maximizamos los ratios para las comunas de altos ingresos y mantuvimos los estándares para el resto de las comunas, en busca de generar mas vivienda en zonas mejor localizadas. No lo hicimos con la comuna de Santiago Centro, donde ya la norma es muy beneficiosa en materia de verticalización. Estos fueron los resultados, donde la disponibilidad aumentaría un 19%.

Tercera hipótesis. Aumento de disponibilidad de vivienda en un 19%.

Estos resultados son estimaciones robustas y la precisión en el estudio de ubicación de los predios, valor de suelo, interés de privados, organizaciones de bases que podrían formar cooperativas y la cercanía con corredores de transporte, podría ayudar a densificar de datos este estudio aumentando su precisión. Aun con estas limitaciones metodológicas, y en pleno proceso de discusión sobre formas para resolver el déficit de vivienda en Chile, discutir ideas con datos sobre la mesa permite avanzar hacia profundizaciones que informen el proceso de toma de decisiones.