Rentabilidad de la inversión Inmobiliaria: una explicación didáctica

La presente entrada es una nota metodológica sobre un artículo extendido publicado en CIPER Chile.

Imagen aérea de Google Earth Pro de Av. Irarrazabal con interseccion Av. Chile-España. Sector de alta verticalización urbana, con normativa que permite construcción en Avenida sobre 20 pisos. Sector de alta rentabilidad del capital urbano.

Para explicar cómo se forma el precio en Santiago (y evidenciar que éstos podrían ser mucho más justos), realizamos un ejercicio didáctico: proyectamos las ganancias de un edificio de vivienda en altura en Ñuñoa. Para ello asumimos que tendremos que comprar algunas casas del sector para demoler, cuyos valores hemos fijado de acuerdo a información disponible en el mercado (ver Tabla)

Tabla

Nuestro proyecto será una construcción de 10 pisos, 9 de ellos habitables (no hemos incluido en este cálculo la venta de estacionamientos), con departamentos de 70 m2.  El supuesto de la velocidad de venta para este proyecto fue de tres años, aunque en Santiago se considera que un edificio bien ubicado como este podría venderse en dos.

Los datos indican que este proyecto requiere una inversión de US$18 millones y que las ganancias netas (es decir, descontando todos los gastos e inversión inicial) serán de US$20 millones. Basándonos en las cifras del mercado inmobiliario, si usted pide un crédito para comprar un departamento aquí, tendría que pagar un dividendo mensual de $580 mil. Ese monto de inmediato segrega a los potenciales compradores: solo aquellos hogares con ingreso neto superior a $2,2 millones podrían comprar una vivienda de este tipo (sin contar los brutales montos del pie asociados).

A esto se suma una rentabilidad abusiva, con una tasa interna de retorno del 76%, absolutamente excesivo en relación a otros lugares. En Estados Unidos, por ejemplo, una inversión cuya rentabilidad esté entre 12% a 18% se considera óptima, mientras que sobre el 18% se la califica de oportunista.

Si ajustamos el proyecto a la rentabilidad recomendada en Norteamérica, un departamento de 70m2 en el eje Irarrázabal, en Ñuñoa, podría tener un dividendo inferior a $296 mil mensuales.

En ese sentido, la rentabilidad actual de proyectos de vivienda en contexto de déficit de vivienda y segregación urbana, parecen mucho más graves que los resultados de la colusión en otros bienes básicos. Ya hay académicos hablando de una colusión tácita en el mercado inmobiliario de Chile.

Citar así: Vergara-Perucich, Francisco, & Aguirre-Nuñez, Carlos. (2019, May 8). Rentabilidad de la inversión Inmobiliaria: una explicación didáctica (Version 1). Zenodo. http://doi.org/10.5281/zenodo.3267277

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